不動産・収益物件を使った株価圧縮とは
事業承継において大きな課題となるのが、自社株にかかる相続税・贈与税です。
その対策として、実務でよく使われるのが不動産・収益物件を活用した株価圧縮です。
なぜ不動産を持つと株価が下がるのか
非上場株式の評価（純資産価額方式）は、次の計算式で算出されます。
株価 ＝（資産 − 負債）÷ 発行株式数ここで重要なのが、不動産の評価方法です。
- 帳簿価額（取得価格 − 減価償却）
- 相続税評価額（路線価・固定資産税評価額）
これらは一般的に時価よりも低く評価されます。
つまり、
現金 → 不動産に置き換えることで、
- 資産評価額が下がる
- 純資産が下がる
- 結果として株価が下がる
という流れが生まれます。
王道スキーム：法人で収益不動産を購入
ステップ① 借入を使って不動産を購入
株価圧縮で重要なのは借入を活用することです。
- 不動産：圧縮評価
- 借入金：100％マイナス評価
この評価差が、純資産を大きく引き下げます。
ステップ② 減価償却で毎年株価が下がる
不動産帳簿価額 ＝ 取得価格 − 減価償却累計
減価償却により帳簿価額が毎年下がるため、
株価も年々下がり続けるのが大きなメリットです。
計算例：不動産購入による株価圧縮
対策前
現金：1億円
負債：0円
純資産：1億円
発行株式：1,000株
株価：10万円対策後（不動産購入）
- 不動産購入価格：1億円
- 借入金：8,000万円
- 自己資金：2,000万円
相続税評価額を以下と仮定します。
不動産評価額：6,000万円
借入金：8,000万円純資産 ＝ 6,000万円 − 8,000万円 ＝ ▲2,000万円この場合、株価はほぼゼロ評価となります。
収益物件が「最強」と言われる理由
- 家賃収入が返済原資になる
- 減価償却で法人税も圧縮できる
- 株価・法人税・相続税を同時に下げられる
三重の節税効果が得られる点が最大の特徴です。
株価圧縮に向いている不動産の種類
| 不動産の種類 | 圧縮効果 |
|---|---|
| 中古木造アパート | ★★★★★ |
| RC中古物件 | ★★★★☆ |
| 新築物件 | ★★☆☆☆ |
| 社宅・事業用不動産 | ★★★☆☆ |
ポイントは「中古 × 耐用年数が短い」物件です。
事業承継と組み合わせる活用パターン
パターン① 生前贈与と組み合わせる
不動産購入 → 株価圧縮 → 生前贈与パターン② 事業承継税制と組み合わせる
不動産購入 → 株価ほぼゼロ → 事業承継税制適用後継者の税負担をほぼゼロに抑えることも可能です。
注意点（失敗しやすいポイント）
- 過度な借入による資金繰り悪化
- 収益性の低い物件選定
- 承継直前の露骨な対策に